Intercambio de experiencias sobre tasación de inmuebles se realizó en taller

El INC, los Bancos de la República (BROU) y de Seguros del Estado (BSE), las Facultades de Ingeniería (FING) y Agronomía (FAGRO) de la Universidad de la República y el Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP), intercambiaron metodologías de tasaciones, el 30 de mayo, en Montevideo.

El INC transitó “transformaciones importantes” y realizar esta actividad es “parte de ese proceso”, señaló la presidenta del INC, Jacqueline Gómez. Es un espacio de “aportes, opiniones, consultas y dudas”, consideró la titular del ente. El objetivo de la jornada es mejorar el proceso de tasación ya sea de campos como de mejoras existentes en los predios, explicó el gerente general del INC, José Arrillaga.

El gerente (i) del Departamento de Avalúos y Rentas del INC, Guillermo Douglas, comentó que esta sección se encarga, entre otras tareas, de la tasación de inmuebles que se ofrecen al ente, que son entre 200 y 300 tasaciones al año. Si bien por Art. 35 de la ley n.°11 029 se reciben ofrecimientos pactados a precio de mercado, se comparan las ofertas con otras transacciones para hacer efectiva la prioridad de compra, relató.

En el INC para las tasaciones se considera el método directo que se basa en comparar los precios de compraventa de dos o más inmuebles.

El inmueble rural puede llegar a tener diferentes precios, explicó el gerente del Cuerpo Técnico Agropecuario del BROU, Julio García y Santos, sección que se encarga en promedio de 1300 tasaciones por año. Por un lado, se considera un precio de venta ágil, sucede cuando alguna de las partes de la compraventa tiene apremio por concretar el negocio, existe otro valor cuando el inmueble es un remate o está afectado a la ley de colonización y también está el valor real, detalló.

El valor de un inmueble puede estar desvirtuado, ya sea por que hay asimetría de información, premura en vender o comprar, aseguró la docente de la FING, Martha Siniacoff. El punto de partida de este concepto es que el comprador bien informado no comprará un inmueble que no esté dentro del rango de utilidad en caso contrario no se consigue “una transacción libre”, destacó.

La productividad de la tierra y el valor del inmueble rural

La productividad de la tierra, medida por la Comisión Nacional de Estudios Agroeconómicos de la Tierra (CONEAT) y determinada por factores como el drenaje o la erosión, entre otros; es una de las características intrínsecas que incide en el precio de un inmueble rural, según la exposición de Douglas.

El técnico de la Oficina de Estadística Agropecuaria del MGAP, Gonzalo Freiría, explicó que hay cierta complejidad en el cálculo de la productividad de grandes superficies, de padrón por padrón en una operación para saber el CONEAT promedio de cada uno. Actualmente, se apuesta a una categorización profunda del CONEAT que fue un trabajo artesanal que no se continuó, adelantó el técnico del MGAP.

La docente de FAGRO, Martha Tamosiunas, comentó que el índice CONEAT está funcionando inverso en las zonas forestales o por el efecto logísitico como en la zonas donde se instaló Montes del Planta o UPM o se trazó la ruta perimetral en Canelones. Siniacoff dijo que el índice es un trabajo “excepcional” pero “no hay que aferrarse la índice CONEAT” ya que el precio del inmueble pasa por el destino. Por su parte, García y Santos dijo que el CONEAT es un buen indicador pero “hay que relativizarlo”. En tanto, Freiría mencionó que no existe un relevamiento de nutrientes de los suelos ni del estado ni de la condición de éstos y consideró que deberían ser analizadas para valorar la productividad.

La colonización, uno entre varios fines de la tierra

Freiría explicó que la tierra y su renta son muy importantes para quienes invierten, el valor de este bien resiste cuando otro tipo de inversiones caen, la tierra es un activo “muy duro, muy estable”, observó. El técnico del MGAP citó un estudio en el que participó donde se compararon los bonos del tesoro de Estados Unidos, que es una inversión de bajo riesgo, y encontraron un paralelismo en el comportamiento con el valor de la tierra.

En 2018 se realizaron 938 operaciones de compraventa que comprendieron 159 mil hectáreas, según datos de la serie el Precio de la tierra, de la Oficina de Estadística Agropecuaria del MGAP. Los datos del año analizado, comparados con 2017, fueron inferiores tanto en las operaciones (18%) como en la superficie negociada (15%).

Los datos de 2017 están influenciados por la demanda de tierras para la forestación y “no son reales”, explicó García y Santos. Según Freiría, políticas como la forestal influyen en los precios de la tierra ya que existe mayor demanda, tanto para la comprar como para arrendar, y esta actividad compite con la producción ganadera que hubiese sido el destino “más directo” para este tipo de tierra, en consecuencia, los precios de la ganadería y la actividad forestal “van de la mano”, afirmó.

El enfoque del INC “es otro”, subrayó Tamosiunas, donde las variables de mercado no aparecen como determinantes. En tal sentido, el ex director del INC y actual senador de la República, Miguel Vassallo, opinó que “la tierra en Uruguay sigue siendo un activo extremadamente importante por su valor productivo y social e inclusive en el campo de la soberanía nacional”.

Vassallo abogó porque las instituciones presentes en el taller realicen acuerdos donde además de compartir las metodologías y las bases de datos, se otorgue importancia a investigar sobre los temas abordados en el taller. Asimismo, el ex director, aseguró que luego de conocer la metodología de tasación, tanto de la FING como del BROU, se puede afirmar que la labor del INC es similar pero difieren en las bases de datos y en los objetivos que cada institución persigue.